Vender una propiedad heredada es un proceso que, además de la complejidad emocional, añade una capa significativa de trámites legales y fiscales que no existen en una venta tradicional. En la Comunidad de Madrid, este proceso es particularmente delicado debido a las bonificaciones fiscales específicas en el Impuesto de Sucesiones.
Si has heredado un inmueble en Madrid y estás pensando en venderlo, es crucial que entiendas la secuencia de pasos obligatorios que debes seguir antes de colgar el cartel de “Se Vende”.
1. Habilitación del Vendedor: La Propiedad debe ser Tuya
Antes de siquiera pensar en anunciar la vivienda, debes realizar los trámites sucesorios para que la propiedad pase legalmente del fallecido a tu nombre (o al de todos los herederos).
A. Aceptación de la Herencia
Este paso formaliza tu derecho sobre el inmueble.
- Documentación Inicial: Necesitarás el Certificado de Defunción, el Certificado de Últimas Voluntades y una copia del testamento (o la Declaración de Herederos si no hay testamento).
- Escritura Pública: Es obligatorio formalizar la aceptación de la herencia ante un notario mediante una Escritura Pública de Aceptación y Adjudicación de Herencia.
B. Liquidación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)
Este es el paso fiscal clave que se gestiona ante la Comunidad de Madrid:
- Obligación de Presentación: Aunque Madrid es conocida por su fiscalidad ventajosa, la obligación de presentar y liquidar el ISD existe siempre.
- La Ventaja de Madrid: La Comunidad de Madrid aplica una bonificación del 99% de la cuota del Impuesto de Sucesiones para los herederos directos (Grupos I y II: descendientes, ascendientes, cónyuges). Esto significa que, aunque el trámite debe hacerse, el impuesto a pagar es prácticamente nulo.
C. Inscripción en el Registro de la Propiedad
Una vez aceptada y liquidada la herencia, debes inscribir la propiedad a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad.
- La Venta No Se Cierra Sin Este Paso: Los compradores serios (y sus bancos) exigirán que la propiedad esté registrada a nombre de los vendedores. Sin esta inscripción, la venta es casi imposible, especialmente si se realiza mediante hipoteca.
2. Los Impuestos Post-Venta: La Fiscalidad de la Transmisión
Una vez que la propiedad está a tu nombre, la venta generará dos impuestos que debes liquidar como vendedor:
A. Plusvalía Municipal (IIVTNU)
Este impuesto grava el incremento de valor del suelo urbano desde que el fallecido adquirió la propiedad hasta que tú, como heredero, la vendes.
- Doble Pago: Como heredero, ya pagaste la Plusvalía al heredar. Ahora, al vender, deberás liquidar la Plusvalía generada desde que la heredaste hasta la fecha de la venta.
- El Vendedor Paga: En una venta, el sujeto pasivo (quien paga) es el vendedor (el heredero).
B. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Se aplica sobre la ganancia patrimonial generada con la venta.
- Cálculo de la Ganancia: Se determina por la diferencia entre el Valor de Transmisión (precio de venta menos gastos) y el Valor de Adquisición.
- Ojo con el Valor de Adquisición: En una herencia, el valor de adquisición no es lo que pagó el fallecido, sino el valor que se le otorgó al inmueble en la Escritura de Aceptación de Herencia y que sirvió de base para liquidar el Impuesto de Sucesiones.
- ¡Atención a la Valoración! Es vital que la valoración que se dio al inmueble al heredar haya sido realista. Si vendes por un precio muy superior a ese valor, pagarás un IRPF alto. Si vendes por un precio inferior, se genera una pérdida patrimonial (por la que no se tributa, pero es crucial justificar la tasación inicial).
3. Aspectos Prácticos y Estratégicos para Vender Rápido
- El Certificado de Deudas Comunitarias: Asegúrate de obtener del Administrador de Fincas un certificado que acredite que la vivienda está al día en el pago de cuotas de la comunidad. Las deudas de la propiedad se transmiten con ella.
- La Espera de “Año y Día”: Si bien es legal vender inmediatamente después de inscribir la herencia, si se vende antes de que haya pasado un año y un día desde la inscripción, la venta podría complicarse o demorarse con compradores que necesiten hipoteca.
- Acuerdo entre Coherederos: Si son varios herederos, la venta requiere el consenso y la firma de todos. Es fundamental tener un acuerdo claro sobre el precio mínimo y la distribución de los gastos antes de empezar la comercialización.
Conclusión: Asesoramiento, la Clave del Éxito
La venta de un inmueble heredado en Madrid, aunque beneficiada por la bonificación del ISD, es un proceso que requiere una estricta secuencia legal y un profundo conocimiento fiscal.
El orden es inmutable: Aceptación → Liquidación de ISD → Inscripción en el Registro → Venta.
Dada la complejidad del IRPF (por el valor de adquisición) y la necesidad de evitar retrasos registrales, contar con el apoyo de un abogado especializado en herencias o un asesor fiscal con experiencia en la Comunidad de Madrid es la mejor garantía para un proceso ágil, transparente y fiscalmente optimizado.
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