Si eres propietario de una Vivienda de Uso Turístico (VUT) en Madrid y estás pensando en vender, ¡atención! El proceso es significativamente más complejo que la venta de una vivienda habitual. La clave no está en el piso, sino en la licencia y la normativa urbanística.
Vender un piso turístico implica gestionar un activo con un valor añadido, pero también con una serie de riesgos y obligaciones legales que debes conocer y comunicar al comprador.
1. El Activo Más Valioso: La Licencia y su Legalidad
En Madrid, el valor añadido de tu piso turístico reside en la validez de su licencia. Sin embargo, la normativa ha cambiado drásticamente, creando un panorama que penaliza a muchas VUT antiguas.
El Criterio Urbanístico Crucial: El Acceso Independiente
El Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) de 2019 establece un requisito que lo cambia todo:
- Requisito de Acceso: Para ser legal, la VUT debe contar con acceso independiente y directo desde la calle. Si la entrada es a través del portal comunitario, la licencia corre un alto riesgo de ser declarada nula si se encuentra en zonas de alta saturación.
Para el Vendedor: Es tu responsabilidad verificar la situación actual de tu licencia. Si tu piso está en una zona central y su acceso es el portal, el valor de la licencia es cuestionable y debe informarse al comprador.
⚠️ El Factor Comunidad de Propietarios
No subestimes el poder de la comunidad. Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios pueden prohibir o limitar expresamente la actividad de alquiler turístico.
- Debes Comprobar: Antes de poner el piso a la venta, revisa si los estatutos contienen alguna limitación. Si la comunidad ha iniciado acciones legales contra tu VUT, esto es un pasivo que reduce drásticamente el valor de la licencia en la venta.
2. Obligaciones de Transparencia y Documentación
La ley obliga al vendedor a ser transparente. Ocultar información sobre el estado legal de la VUT puede acarrear responsabilidades legales post-venta.
Documentación Imprescindible para la Venta:
- Copia del Número de Inscripción: El número de registro de la VUT en la Comunidad de Madrid.
- Certificado de Situación Urbanística: Documento que acredite (o no) el cumplimiento de los requisitos urbanísticos de acceso independiente.
- Certificado del Secretario de la Comunidad: Que refleje si existen acuerdos, demandas o limitaciones en los estatutos respecto a los pisos turísticos.
Consejo: Incluye en el contrato de arras y en la escritura de compraventa una cláusula específica sobre la situación urbanística y comunitaria de la VUT, protegiéndote de futuras reclamaciones del comprador.
3. ¿Vender con o sin Licencia?
La estrategia de venta dependerá de la legalidad real de tu licencia:
Opción A: Vender como VUT (Licencia Válida)
Si tu licencia es sólida (cumples el acceso independiente y no hay prohibición en la comunidad), la VUT se vende como un negocio en funcionamiento.
- Precio: Podrás aplicar una prima sobre el precio de mercado de la zona.
- Comprador: Atrae a inversores y gestores de alquiler turístico.
Opción B: Vender como Vivienda Residencial (Licencia de Riesgo)
Si tu piso no cumple la normativa actual o la comunidad te limita, lo más sensato es venderlo como lo que es: una vivienda normal.
- Precio: Se ajustará al valor de mercado residencial.
- Estrategia: Deberás comunicar al comprador que la actividad turística actual puede ser revocada y que se vende para uso residencial.
Conclusión: La Venta del Piso Turístico no es una Venta Normal
La venta de una VUT en Madrid es un proceso altamente técnico que cruza el Derecho Inmobiliario con el Derecho Urbanístico. Dada la rigidez de la normativa municipal, la asesoría legal especializada es esencial.
Un abogado experto en VUT te ayudará a:
- Determinar la solidez legal de tu licencia.
- Establecer el precio de venta más realista.
- Garantizar la transparencia total en el proceso para evitar litigios futuros con el comprador.
Si tienes dudas consulta con tu un experto inmobiliario en Madrid.