Vender un inmueble en Madrid siempre es una operación importante, pero si además la vivienda está ocupada por inquilinos, el proceso se vuelve más delicado. No solo debes gestionar la venta y la publicidad, sino que debes hacerlo respetando estrictamente los derechos establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
El objetivo de esta guía es proporcionarte la hoja de ruta legal y práctica para vender tu casa de forma transparente, sin conflictos y sin riesgos de impugnación.
1. El Derecho de Adquisición Preferente: Tanteo y Retracto
Este es el punto más importante. La LAU concede al inquilino un derecho preferente a comprar la vivienda. Este derecho se divide en dos fases:
A. Derecho de Tanteo (Antes de la Venta)
El inquilino tiene derecho a adquirir la vivienda antes de que esta se venda a un tercero.
- Tu Obligación Clave: Debes notificar al inquilino, de forma fehaciente (mediante burofax o acta notarial), tu decisión de vender, el precio y las condiciones esenciales de la transmisión.
- Plazo de Respuesta: El inquilino dispone de 30 días naturales desde que recibe la notificación para ejercer su derecho de compra al precio y condiciones ofrecidas. Si el inquilino acepta, se convierte en el comprador.
B. Derecho de Retracto (Después de la Venta)
Si el propietario omite la notificación de venta, o si la venta final se realiza por un precio inferior o con condiciones menos gravosas que las notificadas, el inquilino tiene derecho a ejercer el Retracto.
- Consecuencia Legal: El inquilino puede impugnar la venta y adquirir la vivienda en las condiciones reales de la transmisión, incluso después de que la escritura se haya firmado ante notario.
2. Excepciones: ¿Cuándo NO se Aplica el Tanteo y Retracto?
Es fundamental revisar el contrato de alquiler, ya que la legislación actual permite al vendedor excluir este derecho bajo ciertas condiciones:
- Renuncia Contractual: Si el contrato de alquiler fue firmado posteriormente al 6 de marzo de 2019, la LAU permite al inquilino renunciar expresamente a su derecho de adquisición preferente mediante una cláusula en el contrato.
- Venta Conjunta de un Edificio: Si el propietario vende todas las viviendas o locales de un mismo inmueble a un único comprador (por ejemplo, a un fondo de inversión o promotor), el derecho de tanteo no aplica sobre las viviendas individuales.
3. Venta con Contrato de Alquiler Vigente: ¿Quién Mantiene el Contrato?
En caso de que el inquilino no ejerza su derecho de compra, el inmueble se vende con el contrato de alquiler en vigor. Aquí es fundamental saber si el comprador debe respetar el contrato hasta el final:
| Contrato de Alquiler | Obligación del Comprador |
| Contrato Inscrito en el Registro | El comprador está obligado a respetar el contrato de alquiler durante todo el plazo pactado, incluso sus prórrogas legales. |
| Contrato NO Inscrito en el Registro | El nuevo comprador (si está inscrito en el Registro) puede exigir la finalización del alquiler una vez transcurridos los primeros cinco años de duración del contrato (o siete si el anterior arrendador era persona jurídica). |
Importante: Aunque el comprador no esté obligado a mantener el alquiler, el vendedor debe notificar al inquilino su intención de vender para que este pueda ejercer el derecho de tanteo o retracto.
4. Aspectos Prácticos y Estratégicos de la Venta
La gestión de la venta con un inquilino requiere tacto y estrategia:
A. Gestión de las Visitas
Salvo que en el contrato se haya pactado específicamente, el inquilino no está obligado a facilitar las visitas de potenciales compradores.
- Negociación es la clave: Lo ideal es llegar a un acuerdo con el inquilino para establecer un horario de visitas limitado y razonable (ej. dos tardes a la semana durante dos horas).
- Incentivos: En ocasiones, ofrecer un pequeño incentivo (como una reducción simbólica en la renta del mes de las visitas o un acuerdo de colaboración por escrito) puede facilitar enormemente el proceso y garantizar que la vivienda se muestre en buenas condiciones.
B. Valoración y Perfil del Comprador
- Descuento por Ocupación: Una vivienda con inquilino y un contrato de alquiler vigente se vende habitualmente con un descuento respecto al precio de mercado de una vivienda libre. Este descuento puede variar entre el 10% y el 25%, dependiendo de la duración restante del contrato y la renta.
- Enfoque al Inversor: La estrategia de marketing debe enfocarse a inversores que buscan rentabilidad desde el primer día, ya que la propiedad ya genera ingresos estables.
Conclusión: Precisión Legal y Asesoramiento
La venta de una propiedad con inquilinos es un proceso documental y legal. Un error en la notificación de venta (burofax) o en el cálculo de los plazos puede dar lugar al costoso derecho de retracto, que anularía tu venta.
En la Comunidad de Madrid, dada la complejidad de los contratos de alquiler y la rápida evolución de la LAU, es imprescindible contar con asesoramiento legal y fiscal especializado para garantizar que se respeten todos los plazos y derechos, asegurando una venta fluida, legal y al mejor precio posible.