Vender una casa en Madrid implica gestionar varios aspectos legales y fiscales. Uno de los más importantes, y a menudo el que genera más dudas, es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal. Plusvalía Municipal en Madrid Guía para Vendedores sobre el IIVTNU.
Este impuesto grava el aumento de valor que experimenta el terreno de una propiedad urbana desde que se adquirió hasta que se vende. Es un impuesto de pago obligatorio y te explicamos cómo se calcula en el Ayuntamiento de Madrid y qué exenciones puedes aplicar.
¿Quién lo paga y cuándo?
En una venta, el vendedor es el sujeto pasivo del impuesto, es decir, el que está obligado a pagarlo. El plazo para autoliquidarlo es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura pública de compraventa.
Métodos de cálculo: La clave para la plusvalía
Tras una sentencia del Tribunal Constitucional en 2021, el cálculo de la plusvalía municipal tiene dos métodos en Madrid. Puedes elegir el que resulte más beneficioso para ti.
Método 1: Cálculo por el valor catastral
Es el método tradicional y el que usa el Ayuntamiento por defecto.
- Paso 1: Valor catastral del terreno. Se toma el valor catastral del terreno que figura en tu último recibo del IBI.
- Paso 2: Coeficiente multiplicador. Se aplica un coeficiente sobre ese valor, que depende de los años que has tenido la propiedad (desde que la compraste hasta que la vendes). El Ayuntamiento de Madrid actualiza estos coeficientes anualmente.
- Paso 3: Tipo de gravamen. Al resultado anterior, se le aplica el tipo de gravamen del 29% para obtener la cantidad final a pagar.
Método 2: Cálculo por la ganancia real (Plusvalía real)
Este método es el más justo y se utiliza cuando el resultado del cálculo por el valor catastral es superior a la ganancia real obtenida. Es una gran opción para aquellos que han vendido su casa sin obtener un gran beneficio.
- Paso 1: Ganancia real. Se calcula la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra.
- Paso 2: Porcentaje del valor catastral del suelo. Se calcula el porcentaje que el valor catastral del suelo representa sobre el valor catastral total del inmueble (suelo y construcción).
- Paso 3: La base imponible. Se aplica ese porcentaje a la ganancia real obtenida.
- Paso 4: El resultado. A la base imponible se le aplica el tipo de gravamen del 29% para obtener el impuesto a pagar.
Exenciones: ¿Cuándo no se paga la plusvalía?
Existen situaciones en las que el vendedor no está obligado a pagar este impuesto. Conocerlas es clave para evitar pagos innecesarios.
- Venta a pérdidas: El caso más importante. Si vendes tu casa por un precio inferior al que la adquiriste, no hay incremento de valor y, por lo tanto, no tienes que pagar plusvalía. Deberás demostrar la venta a pérdidas con las escrituras de compra y de venta.
- Herencia o donación: Si vendes una propiedad que has heredado, y el fallecimiento de la persona fue después de que se aprobaran las nuevas normativas, podrías estar exento del pago.
- Dación en pago: Cuando se entrega la vivienda al banco para saldar una deuda hipotecaria.
Un consejo final
La plusvalía municipal puede ser un impuesto complejo. Por ello, es recomendable contar con un asesoramiento profesional para calcularlo correctamente y asegurarte de aplicar las exenciones que te correspondan. Una correcta planificación fiscal puede ahorrarte mucho dinero en tu venta. Plusvalía Municipal en Madrid, Guía para Vendedores sobre el IIVTNU.