Vender una vivienda en Madrid puede suponer una ganancia importante, pero también conlleva una serie de impuestos que es imprescindible conocer antes de cerrar la operación. En este artículo te explico de forma clara y actualizada cuáles son los impuestos que tendrás que pagar, tanto si se trata de tu vivienda habitual como si es una segunda residencia. Impuestos al vender tu casa en Madrid en 2025
1. IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)
Este es el impuesto más importante a tener en cuenta. Se paga sobre la ganancia patrimonial obtenida con la venta.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial?
Ganancia = Precio de venta – (Precio de compra + gastos y mejoras)
💡 Puedes incluir gastos como notaría, registro, impuestos pagados en la compra o reformas que hayas realizado y puedas justificar.
¿Qué porcentaje se paga?
Los porcentajes son progresivos según la ganancia obtenida:
- 19% hasta 6.000 €
- 21% entre 6.000,01 € y 50.000 €
- 23% entre 50.000,01 € y 200.000 €
- 27% entre 200.000,01 € y 300.000 €
- 28% a partir de 300.000,01 €
¿Hay exenciones?
Sí, en estos casos no tendrás que pagar IRPF por la ganancia:
- 👉 Si es tu vivienda habitual y reinviertes todo el importe en otra vivienda habitual (en un plazo de 2 años).
- 👉 Si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual.
- 👉 Si eres mayor de 65 y destinas la ganancia a una renta vitalicia (hasta un límite de 240.000 €), aunque no sea la vivienda habitual.
2. Plusvalía Municipal (IIVTNU)
Este impuesto lo cobra el Ayuntamiento de Madrid y grava el incremento del valor del suelo urbano desde que compraste hasta que vendes.
Desde 2022 se puede calcular de dos formas:
- Valor catastral del suelo × coeficiente del Ayuntamiento
- Diferencia entre el valor de compra y el de venta del terreno
El Ayuntamiento aplicará el método más beneficioso para el contribuyente.
📝 Este impuesto lo paga el vendedor, aunque se puede pactar lo contrario en la escritura.
¿Cuándo no se paga la plusvalía?
- Si no ha habido ganancia en la venta (es decir, vendes por menos de lo que compraste).
- Si se puede demostrar que el valor del terreno no ha aumentado.
3. Otros gastos a tener en cuenta (aunque no son impuestos)
- Honorarios de notaría y gestoría, si los asume el vendedor.
- Cancelación registral de hipoteca, si existe.
- Certificado de eficiencia energética, obligatorio para vender.
- Honorarios de agencia inmobiliaria, si vendes con profesional (como en mi caso 😉).
¿Y si es una segunda residencia?
En ese caso, no aplican exenciones por reinversión o edad, así que sí pagarás IRPF si hay ganancia. Tampoco estarías exento de la plusvalía municipal, salvo que se pueda demostrar que no ha habido incremento de valor.
Conclusión
Conocer bien los impuestos asociados a la venta de una vivienda en Madrid te ayudará a planificar mejor tu operación y evitar sorpresas. Si estás pensando en vender y quieres hacerlo con la máxima rentabilidad y tranquilidad, puedo ayudarte en cada paso del proceso, desde el estudio de mercado hasta el cierre de la venta. Seguro que ahora tienes más claro los impuestos al vender tu casa en Madrid en 2025.